A desvalorização dos juros impactou negativamente nos rendimentos da renda fixa. Isso provocou uma mudança no padrão de investimento e levou a uma migração massiva de investidores para outras aplicações.

Quem está se aventurando pela primeira vez na renda variável, tem encontrado nos Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) uma boa alternativa para a diversificação da carteira. Essa opção é mais rentável e minimiza a necessidade de se arriscar no mercado de ações.

Além de os fundos imobiliários serem mais rentáveis do que os títulos públicos,  os FIIs possuem a vantagem de gerar renda mensalmente. Ainda, são isentos de imposto de renda, tornando-se uma opção atraente para muitos investidores. 

O Fundo de Investimento Imobiliário é uma colaboração de recursos destinados a aplicações em empreendimentos da área. Quem compra cota deste fundo está investindo em shoppings, lajes comerciais, galpões, entre outros. 

Além dos FIIs, há também a opção da compra de Certificados de  Recebíveis Imobiliários, os chamados CRIs, que são títulos de crédito de renda fixa emitidos pelas incorporadoras dos empreendimentos.

Ficou interessado em saber quais são os fundos imobiliários mais rentáveis? Siga a leitura!

O Impacto da crise nos Fundos Imobiliários

Os FIIs foram significativamente afetados pela crise do novo coronavírus, muito embora sejam considerados como um dos investimentos mais seguros de renda variável. O índice IFIX, que avalia o desempenho médio das cotações dos fundos imobiliários, teve uma queda de 32% no pico da crise. Em comparação, no mesmo período do ano anterior houve ganho acumulado de 36%.

O setor do FII mais afetado pela crise foi, sem sombra de dúvida, o de Shoppings Centers, seguido das lajes corporativas. Com a quarentena, esses imóveis foram obrigados a fechar as portas, lesando a milhares de lojistas.

Apesar de um começo de ano difícil, os fundos imobiliários vêm se recuperando nos últimos meses. Em junho, o IFIX chegou a apresentar alta de 4,33%, apresentando sinais de recuperação. 

O investidor, neste momento, se encontra em uma situação única: o mercado tem sinalizado melhora, mas os preços de muitas cotas ainda estão abaixo de seu valor patrimonial. Isto pode indicar oportunidades de bons negócios.

Contudo, a crise do novo coronavírus ainda não foi superada. Portanto, é preciso manter a cautela. Preços de fundos imobiliários podem representar, ao mesmo tempo, tanto a possibilidade de maior lucratividade, como sinalizar uma desvalorização patrimonial permanente.

O que avaliar na hora de investir em Fundos Imobiliários

Reconhecer quais são os fundos imobiliários mais rentáveis não é uma tarefa simples. É fundamental saber interpretar todos os índices que formam cada FII e como o setor imobiliário tem sido afetado pela conjuntura econômica. 

Para não comprar gato por lebre ao avaliar se um fundo imobiliário é atraente ou não, é preciso, primeiramente, entender os seguintes indicadores:

Cap Rate – Taxa de Capitalização

Também chamada de Capitalization Rate, essa taxa aponta quanto de rendimento um imóvel do fundo imobiliário deve gerar em relação ao seu valor de mercado.

Por exemplo, um imóvel tem valor de R$90 milhões e um aluguel de R$600 mil por mês. Isso totaliza um rendimento potencial de R$7,2 milhões por ano, dando ao imóvel um Cap Rate de 8%. 

Assim, o investidor possui uma estimativa de qual será o retorno potencial do investimento imobiliário aplicado. Quanto maior o for Cap Rate, mais rentável será o fundo imobiliário. 

Dividend Yield

É um indicador que revela o quanto um ativo gerou em aluguel nos últimos 12 meses em relação ao valor atual de sua cota. Como fundos imobiliários geram renda mensal, saber o Dividend Yield é indispensável na hora de calcular a rentabilidade de cada fundo. 

P/VPC – Preço/Valor Patrimonial da Cota

É a medida que determina o ágio ou deságio do ativo negociado. O Valor Patrimonial é o indicativo de quanto o imóvel custaria se fosse negociado no “mundo real”. Pode ser calculado através da divisão entre o valor do patrimônio líquido com o número total de cotas do ativo.

Se ao dividir o Valor de Mercado da Cota pelo Valor Patrimonial da Cota (P/VPC), o valor for menor que 1, o preço do ativo está abaixo de seu Valor “real”. Este dado pode indicar tanto uma oportunidade de investimento, quanto um problema estrutural de desvalorização do imóvel.

Vacância

A vacância imobiliária mede o espaço não locado de um empreendimento. Este índice pode ser calculado tanto em medição física,  quanto financeira. Veja um exemplo: 

Em um imóvel que possui 1000m², e 900m² estão alugados, sua vacância é de 10%. Se este mesmo imóvel pode gerar R$100.000,00 em aluguel e, com 90% de ocupação gera apenas R$80.000,00, terá 20% de vacância financeira, mesmo com apenas 10% de vacância física. 

É um dado importante para se avaliar, pois retrata a situação do empreendimento. Quanto menor a vacância, em geral, mais interessante o investimento e potencial de ser um fundo imobiliário mais rentável.

Agora que você já sabe o que avaliar na hora de investir, descubra quais são os fundos imobiliários mais rentáveis.

Quais setores de fundo imobiliário são mais rentáveis?

Conhecer os indicadores é crucial para descobrir quais são os fundos imobiliários mais rentáveis. No entanto, para completar esta análise é preciso ter também uma boa leitura do cenário econômico e de como ele tem afetado o mercado imobiliário.

Lajes corporativas

Por conta da crise do coronavírus, este setor de fundo imobiliário está com valor de mercado abaixo do valor patrimonial, propiciando boas oportunidades de investimentos. 

Mesmo que o Home Office se torne um hábito nas empresas no pós-crise, ele não deve ser tão impactante. Primeiramente, porque empresas ainda irão manter parte do expediente em escritórios, devido a dificuldade de manter uma cultura empresarial à distância e no longo prazo. Além disso, medidas de higienização deverão obrigar escritórios a se tornarem maiores e com mais espaços livres, equilibrando, assim, a demanda por salas.

Deve-se priorizar regiões com imóveis de alta qualidade, como nas regiões principais de São Paulo. Ali se concentram empresas mais sólidas e capazes de enfrentar a crise. São também melhores pagadoras, diminuindo o risco de inadimplência. 

Indicação: Alta. É uma das opções de fundos imobiliários mais rentáveis.

Galpões Logísticos

Com valor de mercado acima do valor patrimonial, é uma alternativa mais onerosa para o momento.  

Grande parte da valorização deste fundo resulta da alta quantidade de contratos atípicos de locação deste setor, que são de longo prazo e não preveem revisão de aluguel, tornando-os mais seguros em tempos de crise. 

Em contrapartida, esses tipos de imóveis não têm perspectiva de aumento de demanda durante uma recessão, com exceção dos utilizados pelo e-commerce, que está crescendo (cerca de um quarto destes imóveis). 

Indicação: Média. Seguros, mas são caros e com pouca possibilidade de valorização.

Shopping centers

Foi o setor mais afetado pela crise. Teve maior desvalorização das cotas, tornando seu preço de mercado bem inferior ao valor patrimonial e, por isso, mais atrativo. 

Entretanto, o risco de investimento ainda é alto. Apesar da flexibilização e reabertura do comércio, o cenário da crise do coronavírus ainda é incerto. Possibilidade de novos fechamentos com aumento da transmissão, ou novos lockdowns com uma possível segunda onda tornam este setor ainda muito instável. 

Além disso, boa parte dos lojistas possuem pouco capital de giro e podem não resistir a um período prolongado de fechamento.

Indicação: Baixa. Se você já possuir ações neste FII não venda, mas não é o melhor momento de adquirir novas cotas. 

CRI – Certificados de Recebíveis Imobiliários

Os fundos de renda fixa lastreados em ativos imobiliários são a opção mais segura neste momento. Os CRI possuem imóveis como garantia, no caso de devedores apresentarem dificuldade em cumprir com suas obrigações. 

Apesar disso, a taxa de rendimento desta opção ainda está sofrendo com a queda da taxa básica de juros (Selic), portanto, não é a opção mais rentável. Ainda assim, os fundos de CRI têm apresentado, em média, taxas de retorno bem maiores que as de CDI.

Indicação: Alta. Especialmente para perfis conservadores e para quem busca diversificar sua carteira. 

Na hora de realizar investimentos e aplicar sua renda, o conhecimento e a experiência são seus melhores instrumentos. Indicadores como P/PVC e Cap Rate podem parecer promissores no primeiro momento, mas já levaram investidores com pouca prática para alguma emboscada.

Para conseguir alcançar os melhores rendimentos de maneira prudente e segura, opte pelo acompanhamento de especialistas no mercado financeiro. Com o auxílio de uma assessoria de investimento especializada, você terá informações atualizadas sobre a saúde financeira dos imóveis, localização e expectativa de crescimento. Assim, terá acesso às melhores opções de investimento para conseguir aumentar sua renda de maneira rápida, segura e alinhada como seu perfil e objetivos.

Felipe Chad
Autor

Felipe Chad, CFP®, é o sócio fundador do portal Omeupatrimonio.com.br e da 3P Capital. Tem vários anos de experiência em atendimento a clientes de alta renda e private, além de ser líder de equipe de assessores de investimentos há mais de 10 anos.

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